道路の種類

2017年3月26日

建築基準法で、「道路」とは、建築基準法第43条1項には、原則としては「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」という「接道義務」と言うものがあります。

よく建物の奥に空いている敷地があるので、そこに建物を建てたいというご相談もされますが、建物を建てたい対象地が接道義務の要件をクリアできれば良いのですが…。建築に詳しくない方は思いますが、いざ不動産を売ろうとしても、接道義務を果せていないから、建物が建てられなくてうれないなんていうことも…。

接道義務とはどのようなものでしょうか。ポイントは2つです。

•敷地が2m以上道路に接面しているか
•敷地が接面している道路は、建築基準法上の道路に該当しているか

建築基準法上の道路
法第42条1項
1号 1号道路 国道、県道、市道などの道路法の道路
2号 2号道路 開発許可などにより築造された道路
3号 既存道路 建基法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m以上の道
4号 計画道路 事業執行が予定され、特定行政庁が認めた道路
5号 位置指定道路 道路位置指定による道路
法第42条2項 2項道路(みなし道路) 建基法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m未満の道
法第42条3項 3項道路 土地の状況により4m未満で指定された道
法第42条4項 4項道路 6m区域内の特定行政庁が認めた道
法第42条5項 5項道路 6m区域指定時に現に存していた道で幅員4m未満の道
法第42条6項 6項道路 幅員1.8m未満の2項道路

1号道路(道路法による道路)
いわゆる道路法による道路。
一般的な公道と言っても良いかもしれません。具体的にいうと、市町村道や国道、都道府県道です。ほとんどの道路は市町村道として認定されているので、最も多いのが1号道路かと思います。
ただし、自動車専用道路は建築基準法上の道路には該当しませんし、稀に1号道路でも私道というところもあったりしました。

2号道路(開発道路)
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等による道路などを2号道路といいます。一般的には市街地などの開発行為によって造成された宅地の中に築造された道路が多いことから、2号道路は開発道路という呼ばれ方もします。
開発道路は築造後の一定期間を経て、道路管理者に引き継がれて公道となることが多いです。一定期間は2年や3年などの期間をよく目にしますね。道路管理者(例えば市町村)に引き継がれて、晴れて市道などに認定された場合には1号道路に該当することとなります。

3号道路(既存道路)
建基法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m以上の道が3号道路です。法の規定の無い時代からあった道路は、建築基準法上の道路として認めましょうよ。という規定であることから、3号道路に該当するものは古くからあるものばかりです。そのため道路境界が判然しないものなどが大半です。
また公道であればほとんどが1号道路に該当する場合が多いので、3号道路といえば一般的には私道が多いです。古くからの大規模別荘地でデベロッパーが道路を管理している場合などが一例です。

4号道路(計画道路)
都計法などにより新設、または変更される道路であっても、工事前または工事の最中であるときは道路法の道路には該当しません。道路としての形態が整っていないので当たり前ですね。
このような道路でも以下の要件を満たすことによって建築基準法上の道路(4号道路)として該当します。
1.道路幅員が4m以上あること
2.2年以内に事業の執行が予定されていること
3.特定行政庁が指定していること

5号道路(位置指定道路)
都計法による開発許可で築造される道路(2号道路、開発道路)ではなく、政令で定める基準に適合した道で、特定行政庁から位置の指定を受けたものを位置指定道路といいます。
私道を関係者の申請により建築基準法上の道路とする一つの手段ですね。位置指定道路として建築基準法の道路に該当すると、私道であっても私道の変更・廃止は厳しく制限されます。
数区画の分譲での行止り道路に多いのが位置指定道路です。
但し、デベロッパーが道路を作って、役所から位置指定さえしてもらえば良いので、実際には不動産としての価値の低い位置指定道路に面している不動産も多い。位置指定をした特定行政庁からすれば、位置指定をするだけで良く、民間に道路の管理をさせてしまえば良く、位置指定道路に関しましては、民地になるので、官は関与しないので、民と官での調整が必要な場所も多々あるように個人的には思うところもあります。特定行政庁も考えなければ、良い街づくりができなくなってしまい、場所によりましては、過疎化にも繋がる場合もあるように個人的には思います。

2項道路(みなし道路)
建物が現に建ち並んでいる4m(6m)未満の道路で、将来4m(6m)幅の拡幅が可能として特定行政庁が指定した救済措置として建築基準法上の道路とみなす道路。
その中心から2m(3m、避難・安全上支障がない場合は2m)の線を道路境界線とみなすという意味でもみなし道路と呼ばれています。
片側が崖地などの場合は崖側から4m(6m)の線を境界線とみなします。
4m未満の道路であれば、まずは2項道路であるかの確認を役所などで確認しましょう。

3項道路
2項道路指定をするに当たり、将来に渡り拡幅が困難でどうしても4m(6m)幅員が取れないため、特定行政庁が幅員の緩和指定をした道路。
道路境界線をその中心線から1.35メートル以上2m(3m)未満に緩和。
崖地等は2.7m以上4m(6m)。
3項道路は前の2項道路の規定が適用出来ない場合の例外として、あくまで2項の派生として限定的に認められた道路で、特定行政庁が指定します。市街地の路地や細街路などでの適用が一つの目的ですね。
2項道路との一番の違いはセットバック(敷地後退)の義務が生じないことです。2項道路との公平性の関係もあり、なかなか指定がなされないということも背景にあるようです。

4項道路
6m区域内にある道路幅員6m未満の道路で特定行政庁が認めた道を4項道路といいます。4項道路として認められるためには、次の各号の一つを充足する必要があります。
1号.周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道(4m以上)
2号.地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道(4m以上)
3号.第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道

5項道路
6m区域指定時に現に存していた道で幅員4m未満の道を5項道路と呼びます。

6項道路
4m未満の道路の一般的なものとして2項道路(みなし道路)がありました。さきほど書きませんでしたが、2項道路として認められるには原則として幅員1.8mが必要です。では1.8m未満では建築基準法上の道路にすべて該当しないのか。
例えば、古い城下町などの民家が両側に立て込んだようなところで、幅員が1.8m未満の2項道路。境界線の水平距離を指定する場合、あらかじめ建築審査会の同意を必要とします。

赤道とは
一般の方はあまりご存じないかもしれませんが、不動産の調査をしているとよく赤道に出会います。赤道とは、公図上、赤色で記されていることから赤道と呼んでいます。わかりやすく言えば、良く住宅街の近くに山がある場合、脇道や農道のような道がよく赤道になっていて、地番が記載されていない土地になり、昔は道路であったであろう土地などのことで、道路のように扱われていた場所だと思われますが、現行法上道路法上の道路ではなく、主に特定行政庁が管理しています。赤道に関しましては特定行政庁などに聞けば教えてもらえることがありますので、管理者に聞いてみましょう。

青道とは
赤道同様一般の方はあまりご存じないかもしれませんが、不動産の調査をしているとよく青道にもよく出会います。青道とは、赤道のように公図上、青色で記されていることから青道と呼んでいます。青道は、もともと水路や河川敷であった場合が多く、現に見た目は道のようなかたちになっていることもよくあります。青道に関しましても特定行政庁などに聞けば教えてもらえることがありますので、管理者に聞いてみましょう。

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