相続不動産や贈与財産の評価方法

相続不動産や贈与財産の評価方法

相続税や贈与税を計算するときに、相続や贈与などにより取得した土地や家屋を評価する必要があります。
(1) 土地の評価方法
土地は、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。
土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。 イ 路線価方式
路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。
路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

路線価を基とした評価額の計算例 正面路線価(300千円)×奥行価格補正率(1.00)×面積(180平方メートル)=評価額(54000千円)

ロ 倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額(都税事務所、市区役所又は町村役場で確認してください。)に一定の倍率を乗じて計算します。
(2) 家屋評価方法
固定資産税評価額に1.0倍して評価します。
したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。
(3) その他 イ 賃貸されている土地や家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています。
ロ 相続した宅地等が事業の用や居住の用として使われている場合には、限度面積までの部分についてその評価額の一定割合を減額する相続税の特例があります。
ハ 負担付贈与あるいは個人の間の対価を伴う取引により取得した土地や家屋等について贈与税を計算するときは、通常の取引価額によって評価します。

宅地の評価方法
宅地の価額は、1画地の宅地(利用の単位となっている1区画の宅地をいいます。)ごとに評価しますが、具体的には、次のように判定します。
なお、相続、遺贈又は贈与により取得した宅地については、原則として、取得者が取得した宅地ごとに判定しますが、宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とします。
(1) 所有する宅地を自ら使用している場合には、居住の用か事業の用かにかかわらず、その全体を1画地の宅地とします。
(2) 所有する宅地の一部について借地権を設定させ、他の部分を自己が使用している場合には、それぞれの部分を1画地の宅地とします。一部を貸家の敷地、他の部分を自己が使用している場合にも同様とします。
(3) 所有する宅地の一部について借地権を設定させ、他の部分を貸家の敷地の用に供している場合には、それぞれの部分を1画地の宅地とします。
(4) 借地権の目的となっている宅地を評価する場合において、貸付先が複数であるときには、同一人に貸し付けられている部分ごとに1画地の宅地とします。
(5) 貸家建付地(貸家の敷地の用に供されている宅地をいいます。)を評価する場合において、貸家が数棟あるときには、原則として、各棟の敷地ごとに1画地の宅地とします。
(6) 2以上の者から隣接している土地を借りて、これを一体として利用している場合には、その借主の借地権の評価に当たっては、その全体を1画地として評価します。この場合、貸主側の貸宅地の評価に当たっては、各貸主の所有する部分ごとに区分して、それぞれを1画地の宅地として評価します。
(7) 共同ビルの敷地の用に供されている宅地は、その全体を1画地の宅地として評価します。
例えば、次図のような場合には、A、B、C及びD土地全体を1画地の宅地として評価した価額に、甲、乙、丙及び丁の有するそれぞれの土地の価額の比を乗じた金額により評価します。この場合、土地の価額の比は次の算式によって計算して差し支えありません。

土地の価格の比=各土地ごとに財産評価基本通達により評価した価格÷各土地ごとに財産評価基本通達により評価した価格の合計額の計算式
共同ビルの敷地の図

(8) 所有する宅地の一部を自己が使用し、他の部分を使用貸借により貸し付けている場合には、その全体を1画地の宅地として評価します。また、自己の所有する宅地に隣接する宅地を使用貸借により借り受け、自己の所有する宅地と一体として利用している場合であっても、所有する土地のみを1画地の宅地として評価します。
したがって、次図の[1]については、A、B土地全体を1画地の宅地として評価し、[2]については、A土地、B土地それぞれを1画地の宅地として評価します。
なお、使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱い、使用貸借により貸し付けている宅地の価額は自用地価額で評価します。

土地が使用貸借関係にある場合の図

広大地の評価方法
広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除かれます。

(注)
1 都市計画法第4条第12項に規定する開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。
2 公共公益的施設用地とは、道路、公園等の公共施設の用に供される土地及び教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地をいいます。
3 大規模工場用地とは、一団の工場用地の地積が5万平方メートル以上のものをいいます(ただし、路線価地域においては、大工場地区として定められた地域に所在するものに限ります。)。
4 中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものとは、その宅地について経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいいます。
評価方法
広大地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価します。
(1) 広大地が路線価地域に所在する場合
広大地の価額=広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積
広大地補正率=0.6-0.05×(広大地の地積÷1,000平方メートル)
(2) 広大地が倍率地域に所在する場合
その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を、上記(1)の算式における「広大地の面する路線の路線価」に置き換えて計算します。

(注)
1 上記(1)の広大地の面する路線の路線価が2以上ある場合には、原則として、最も高いものとします。
2 広大地として評価する宅地は、5,000平方メートル以下の地積のものとされています。したがって、広大地補正率は0.35が下限となります(地積が、5,000平方メートルを超える広大地であっても広大地補正率の下限である0.35を適用して差し支えありません。)。
3 広大地補正率を適用して計算した価額が、その広大地を財産評価基本通達11(評価の方式)から21-2(倍率方式による評価)まで及び24-6(セットバックを必要とする宅地の評価)の定めにより評価した価額を上回る場合には、その広大地の価額は同通達11から21-2まで及び24-6の定めによって評価します。
4 広大地補正率は端数処理を行いません。
国税庁

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