瑕疵担保責任

瑕疵担保責任について

最近何かと話題となっている不動産の瑕疵担保責任に関しましてわたしたち国の機関ではない、民間企業の不動産事業者などが国の機関などから課せられている多くの指示のうちの一握りでもある、瑕疵担保責任についての説明です。国や特定行政庁などから民間企業などに細かい指示や義務がある中、今回騒がれているさまざまな国や特定行政庁の不動産取引の取引履歴がないというこはいかがなものなのでしょうか?

瑕疵担保責任

1 売主は、買主に対し、本土地の隠れたる瑕疵および本建物における以下の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
(1)雨漏り
(2)シロアリの害
(3)建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
(4)給排水管(敷地内埋設給排水管を含む。)の故障
2 売主が前項に基づき瑕疵担保責任を負う場合、責任の内容は、修復または修復に代わる損害賠償の請求にかぎるものとしますが、当該瑕疵により本契約を締結した目的を達せられない場合には、買主は、売主に対して書面で通知することにより、本契約を解除することができます。本契約の解除をした場合において、買主に損害がある場合は、買主は売主に対して損害賠償の請求をすることができます。ただし、買主は、かかる請求または解除を引渡完了日から3か月以内に行うものとし、当該期間経過後は、当該瑕疵に関する売主への一切の請求権および本契約の解除権を失います。
3 売主は、第1項に基づき瑕疵担保責任を負う場合、本建物の瑕疵については、別表(修復範囲等)中「建物の修復範囲等」の範囲でのみ責任を負います。
4 買主は、本物件について第1項に掲げる瑕疵を発見したときは、すみやかに売主に通知し、修復に急を要する場合を除いて売主に立ち会う機会を与えなければなりません。
5 売主は、本契約締結時に第1項に掲げる瑕疵の存在を知らなかったとしても本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項に掲げる瑕疵の存在を知っていた場合には、売主は当該瑕疵について本条の責任を負いません。

1趣旨

瑕疵とは、その物が通常備えていなければならない一定の性質、性能を有していないことを意味します。売買契約の目的物に瑕疵があるときに、売主が負担すべき責任が瑕疵担保責任です。
民法にも瑕疵担保責任の規定がありますが、民法の規定は任意規定であり、これと異なる約定とすることができますので、本条項では、売主の瑕疵担保責任として、土地の瑕疵、および、建物についての、①雨漏り、②シロアリの害、③建物構造上主要な部位の木部の腐蝕、④給排水管(敷地内埋設給排水管を含み、以下同様とする。)の故障の4種類の瑕疵(以下「建物の4種類の瑕疵」という。)について、引渡完了日から3か月以内に買主からの請求のあったものに限って、売主が瑕疵担保責任を負うことを定めています。なお、建物については、建物の4種類の瑕疵以外については、売主は瑕疵担保責任を負いません。
また、瑕疵担保責任の内容は、原則として、修復または修復に代わる損害賠償の請求とされていますが、土地の瑕疵または建物の4 種類の瑕疵により、契約を締結した目的が達せられないときは、引渡完了日から3か月以内にかぎり、買主は売買契約を解除することができます。
なお、土地の瑕疵または建物の4 種類の瑕疵により契約を締結した目的が達せられないことを理由に、買主が売買契約を解除した場合は、登記を売主名義に戻す等、原状回復の対応が必要となります。そして、買主が解除に伴い損害を被っている場合は、本条第2項に基づき、買主は売主に対し、損害賠償を請求することも認められます。土地の瑕疵または建物の4種類の瑕疵を理由とする売買契約の解除は、そうそうあるケースではありませんが、実際発生すると上記のような対応やその調整が必要となってきますので、売主や買主への説明には間違いがないように留意してください。
〈参考〉
民法第570条は、売買契約の瑕疵担保責任を、次のように規定しています。
(ア)売買の目的物に「隠れた瑕疵」があること。ここで隠れたというのは普通の注意を払っても発見できないことを意味する。
(イ)責任の内容は損害賠償、瑕疵により契約の目的が達せられないときは契約の解除。
(ウ)瑕疵の発見は引渡し後何年という制限はない。ただし、(イ)の責任を追及するには瑕疵発見後1 年以内に請求すること。
(エ)売主の故意・過失は不要である。いわゆる無過失責任。
2 売主、買主の知、不知
民法の瑕疵担保責任の規定は、特約により適用を排除することができますが、売主が責任を負わない旨の特約をしても、売主が瑕疵を知って告げなかった事項については、売主は責任を免れません(民法第572条)。売買物件について、売主が知っている事項について、買主に説明をしておくことは、大事なことです。本契約書式では、第11条により、売主が知っている事項について、物件状況等報告書によって買主に告げることになっています。売主には、別紙「物件状況等報告書」の事項を正確に記入してもらわなければなりません。
売主は、自らが知っている瑕疵について、物件状況等報告書によって、買主に告知しない場合、または虚偽の告知をした場合には、知って告げない事実として、瑕疵担保責任についての売主免責の特約の効力はなく、民法の規定に立ち戻り、責任を負わなければならなくなります。
本条において、売主が瑕疵担保責任を負う旨を定められる土地の瑕疵および建物の4種類の瑕疵はもちろん、瑕疵担保責任が免責されるそれ以外の瑕疵についても、売主が瑕疵の存在を知りながら買主に告げなかった場合は、売主が瑕疵担保責任を負うことになりますので、その点を売主には十分説明してください。
なお売主が通常の注意力をもっていれば認識しうるような事実を見逃して、物件状況等報告書により申告しなかった場合は、たとえ瑕疵担保責任を負わない取り決めで契約したからといって、売主が一切の責めを負わなくても良いとは言い切れなくなることにも注意が必要です。
他方、買主が瑕疵の存在を知っていたときは、それを前提に価額を設定し、契約を締結すればよいことですので、特段買主に配慮をする必要はなく、瑕疵担保責任は生じません。買主が瑕疵を知っていたかどうかの判断においても、物件状況等報告書の記載が重要な資料になります。
したがって、宅建業者としては、売主が後日、物件の瑕疵を理由に損害賠償請求等を受けることがないようにするため、つまり売主自身のリスク回避の必要から、物件状況等報告書による物件の状況等の申告を、慎重かつ正確に行うことが大切である旨を、売主に十分納得させることが大切です。
ちなみに、昨今の消費者の契約当事者としての自覚と権利意識の高まりから、買主から、土地の事前調査の希望が示されたり、土地の状況についての質問等がなされたりする場合もありますが、そのような場合は、当該買主の要望を売主に伝える等、契約のクロージングに必要な諸条件を個別に丁寧につめていくようにしてください。
なお、売買契約締結後、所有権移転のときまでに瑕疵が発見された場合は、売主は買主にその瑕疵の内容を告げ、あわせて仲介業者も買主に説明する必要があります。
3 中古建物における瑕疵担保の考え方
瑕疵というのは文字どおり物に欠陥があること、つまり、その物が通常備えていなければならない一定の性質、性能を有していないということをいいます。新築の建物の場合、不具合があれば、その部分は基本的には瑕疵と解される場合が多いでしょう。しかしながら、中古の建物の場合は、建築後の経年変化、自然損耗等があるので、瑕疵かどうかの判断は困難といわざるを得ません。
売主は、中古で価額も新築に比べて安く、したがって瑕疵の負担は、買主が負うべきものと考えているのが一般的です。それに対し買主は、中古とはいえ高い買物をしているという意識があるので、修復に多大の費用を要するとか、生活に支障が生じるような瑕疵は無いものと考えています。契約当事者の瑕疵に対する考え方は、このように正反対といってよく、これらが相まって中古建物の瑕疵の問題解決を困難にしています。
4 本条による責任と民法による責任の違い
契約当事者の瑕疵に対する考え方が正反対であることを考慮し、どのような責任を売主に負わせるのが公平であるのかという観点から、本条は、売主の瑕疵担保責任の範囲を定めています。本条による責任と民法による責任との相違は、次のとおりです。
本条 民法
瑕疵の態様
土地の隠れたる瑕疵
建物の隠れたる4種類の瑕疵に限定
土地及び建物の隠れたる瑕疵
効果
原則として、瑕疵の修復または修復に代わる損害賠償の請求目的達成できないときは解除解除の場合、買主は損害賠償請求をすることも認められる原則として、損害賠償目的達成できないときは解除買主は損害賠償請求をすることも認められる責任の期間 引渡完了日から3か月以内に請求を受けたもの瑕疵の発見から1 年以内に請求を受けたもの宅建業者は、本条により契約することが、瑕疵担保責任の取扱いについて、民法とは異なる定めをして契約することになるということを、売主と買主に十分認識・理解してもらわなければなりません。特に買主の認識・理解が不十分でありながら契約をしてしまった後に、土地の瑕疵または建物の4種類の瑕疵以外の瑕疵が発見された時には、買主から、土地の瑕疵および建物の4種類の瑕疵以外の瑕疵については免責となる話は聞かされていなかったとして、トラブルになることがあります。
そのようなトラブルを防ぐためには、契約締結日前のできるだけ早い時期に、契約書の条文のコピーを買主に渡して、瑕疵担保責任の条文やその他の条文について、一読するよう案内をしてください。瑕疵の範囲、売主が責任を負う期間、瑕疵があった場合の効果等について、売主や買主から、本条とは異なる条項により契約をしたいという希望が出たときには、売主と買主の調整が必要となります。
5 建物の瑕疵担保責任
(1)瑕疵の範囲
本条では、建物について、売主が瑕疵担保責任を負うべき瑕疵を、①雨漏り、②シロアリの害、③建物構造上主要な部位の木部の腐蝕、④給排水管の故障の4種類(建物の4種類の瑕疵)に限定し、それ以外は免責するものとしています。建物の瑕疵のうち、その態様が住宅の基本性能に係わるもので、修復に多大の費用を要するもの、いいかえれば建物の価額の決定に、間違いなく影響を与える要素の大きいものに限り、売主が修復義務等を負うものとする趣旨です。
①雨漏り
売主が修復義務等を負うのは、
(1)屋根の雨漏り
(2)外壁開口部の取合部の雨漏り、
(3)外壁部分の雨漏りです。
これらの箇所について現に雨漏りが発生している場合に限り修復等の対象となります。瓦のずれおよび割れ、外壁のクラックなどの現象が生じていても、それらの箇所から現に雨漏りが発生していない場合は、修復等の対象とはなりません。
②シロアリの害
被害箇所が建物本体に存していることが必要です。建物周辺部の樹木、切り株または近隣にシロアリが発生していても、建物本体に被害箇所が現に発生していない場合は、修復等の対象とはなりません。
③建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
建物構造上主要な部位の木部の腐蝕とは、建築基準法施行令第1 条第3 号に規定される構造耐力上主要な部分のうち、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するもの)、床版、屋根版、横架材(はり、けたその他これらに類するもの)の木部の腐蝕で、構造耐力上危険であると判断される箇所をいい、これらが修復等の対象となります。これら以外の部位、外部バルコニー、軒裏、垂木等外部木部は修復等の対象とはなりません。
④給排水管の故障
建物内給排水管と敷地内埋設給排水管の亀裂、漏水が、給排水管の故障に該当します。浴室設備機器、洗面設備機器、トイレ設備機器等の給排水設備機器、蛇口、これら設備機器と給排水管とのジョイント部分は、建物の瑕疵担保責任に基づく修復等の対象とはなりません。(なお、これらの設備機器は、設備に該当しますので、売主の設備修復義務に基づく修復の対象となる場合があります。)
(2)建物老朽化のときの瑕疵担保責任免責特約
建物が老朽化しているため、買主において引渡し後これを取り壊し再建築等を行う予定であるが、売主・買主の合意により、建物を売買対象に含めておくというような事情がある場合、当該建物について売主に瑕疵担保を負担させることは妥当ではないので、特約により、建物の隠れたる瑕疵については、一切の瑕疵担保責任を免責する旨を定める必要があります。
なお、建物の解体を前提としない取引で、建物について瑕疵担保責任を免責とする売買契約を締結する場合、物件状況等報告書に建物についての瑕疵担保責任は免責である旨、また、設備表には設備についての修復義務は免責である旨を記載して手交するようにしてください。
(3)設備の瑕疵担保責任
設備については、耐用年数が建物と異なること、設備はメーカーの保証期間が短期間(最長2年程度)であることから、瑕疵担保責任については免責することにしています(後述のとおり、売主宅建業者のときは免責されません。)。設備の引渡し、修復については、第14条に定めがあります。
(4)その他
個人が新築未入居で新築建物を転売する場合等、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)が適用されますので注意が必要です。
6 土地の瑕疵担保責任
本条項は、土地についても、売主が瑕疵担保責任を負うものとしています。土地についても瑕疵担保責任を負わせることとしたのは
①売買代金の対価は、土地と建物双方で構成されているため、土地と建物について売主に瑕疵担保責任を負わせることが、売主・買主双方に公平である
②土壌汚染対策法の施行等とともに、買主保護の重要性が高まっている
③土地の重大な瑕疵が発見された場合に、買主に多大な損害が生じることになり、公平性に欠けるという理由に基づくものです。また、例えば瑕疵担保期間を土地6 か月、建物3 か月として、土地と建物で異なる期間に設定してしまうと、建物の瑕疵が4 か月後に発見されたときには、瑕疵の原因が建物にあるのか、土地にあるのかで売主・買主間で争われるようなことになり、紛争発生時に処理が難しくなってしまいます。そのため土地と建物の瑕疵担保期間を、同じく3か月としています。
7 土地の瑕疵について
(1)物件状況等報告書の記載
本契約書式では、売主は土地について瑕疵担保責任を負っているとはいえ、トラブル防止のためには、売主が認識している土地の状況については、物件状況等報告書に記載のうえ買主に対して正直に申告してもらうことが必要です。
具体的には、物件状況等報告書中の「1.売買物件の状況(土地のみは①~⑦は記入不要)」の欄および「2.売買物件に関する資料等(土地のみは①~⑦は記入不要)」の欄に記載してもらいます。宅建業者としては、土地の状況・不具合の確認について、売主に対してこれまでの土地の沈下(特に不同沈下)・陥没の有無、または浸水の有無等について報告を求めるとともに、独自に裏付調査をすることが必要となる場合もあります。
(2)地盤調査
土地の不具合の中でも重要なのが、地盤の問題です。
まず周辺の自然の地形から、過去の土地の利用状況や災害発生の履歴の有無を調査することが必要となってくる場合があります。物件が谷底や低地、中小河川の流域低地等にある場合は地盤が緩い等のケースが見受けられます。また、崖地等は自然災害の発生の可能性があり、大雨の後に地すべりを起こす危険のある位置に存する物件もあります。崖地に位置する物件は、当該所在が「急傾斜地崩壊危険区域」や「地すべり防止区域」に指定されている場合が多いので、役所の都市計画課等でこれらの区域等に含まれているかを確認するとともに、建築制限の有無を確認するようにしてください。また、傾斜地を造成した分譲地についても、「盛地」の部分は、造成の実施状況によっては「軟弱地盤」となることがあるので、注意が必要です。
宅建業者の立場においては、どこまでどのような調査をしなければならないという、明確な基準はありませんが、可能なかぎり地盤の状況に気を配り、必要に応じて基礎の外周部を1周して、基礎に亀裂が入っていないか等をチェックすることが望ましいでしょう。万一、基礎の亀裂等が発見された場合は、亀裂の原因が地盤に起因するものなのか、基礎の施工に起因するものなのかを、専門家に調査してもらうことが必要になってくる場合もあるでしょう。
地盤調査をする場合、誰が依頼をかけ、その費用は誰の負担とするか、また仮に地盤調査の結果、軟弱地盤であることが判明した場合の取り扱い等を、契約前に売主買主双方に確認する等の対応が必要になってきます。
なお、買主が物件を購入後、建物を建築する場合、事前の調査で軟弱地盤という結果が出たからといって、直ちに建物建築に不向きな物件と断定するのは早計とされる場合があります。
軟弱な地盤であっても、買主が建築を予定している建物の規模や構造によっては、基礎にそれなりの費用をかけることによって、特に問題なく建物が建築できる場合もあります。買主の建物建築の内容が具体化しているのであれば、買主が発注を予定しているハウスメーカーに、買主からあらかじめ希望する建物を伝えた上で、基礎工事や地盤補強工事に伴う概算額について確認をしてもらうことが必要です。
買主において物件購入後すぐには建物の建築を行うことが予定されていない場合にも、売買物件が土地の場合や、売買物件は戸建ではあるものの近い将来買主において建替え等の計画を予定している場合は、将来買主が建築をする際に発注するハウスメーカーから、地盤調査や地盤補強工事等を求められる可能性があることについて、重要事項説明書において説明をすることが必要です。
重要事項説明書記載例(地盤調査や地盤補強工事)本件土地について、建物を建築する際、建築を依頼する住宅メーカーから地盤・地耐力調査を要請されることがあり、その結果によっては地盤補強工事等が必要となる場合があります。地盤補強工事等については、建築する建物の構造・規模・重量および依頼する住宅メーカーにより異なります。また、地盤補強工事等については費用が発生いたしますので、あらかじめご承知おきください。

*不同沈下とは
敷地の沈下が敷地の一部で生じたり、敷地の一部が他の部分に比べて沈下速度が速い場合、その上の建物が地盤に追随して傾くことがあります。このような現象を不同沈下といいます。建物や基礎にひび割れが生じる等の現象が生じた場合は、不同沈下が発生していると疑ってみるべきでしょう。不同沈下が進むと、建物が傾きその構造に大きなダメージを生じさせることになり、将来的には建物の倒壊をまねく場合さえあります。
当然、その資産価値は大幅に下がることになり、売るに売れないという事態に至る恐れもあります。不同沈下が生じている場合は、不同沈下の程度や買主が建物を利用するのか否かを確認し、建物を利用するのならその危険の有無を専門家に確認する等の対応が必要でしょう。

*地盤調査の実施について
戸建住宅で採用されている地盤調査では、スウェーデン式サウンディング試験がもっともポピュラーなものです。価格が手ごろである点(普通は10 万円程度)、および既存家屋が建っている狭い場所でも試験が可能であること等が、広く採用されている理由です。ところで、スウェーデン式サウンディング試験からは、地盤の硬さの指標となる換算N値がわかります。換算N 値の数字は、その数値が大きいほど調査地点の地盤は硬いことになります。逆に、換算N 値の数値が一定数値以下の場合は、軟弱地盤と判断する指標となります。(粘性土の場合においては換算N 値が3 以下の場合、砂質土の場合においては換算N 値が5 以下の場合には、通常軟弱地盤といわれています。)しかし、換算N 値の低い軟弱層の部分が地表からどの位置にどの程度の厚さで存するか、調査地点によって換算N 値にばらつきがあるとかを考慮せずに、換算N値の数値のみを問題にして、直ちに建築の可否を判断することは、間違った判断となる場合があるので注意が必要です。地盤調査の方法については、前記スウェーデン式サウンディング試験以外に、「ボーリング調査」や「平板載荷試験」等があります。
「ボーリング調査」は、主にマンションやビル建築を行う場合に、硬い支持基盤を探す目的で行われるものです。一方「平板載荷試験」は、地耐力を正式に導き出すための調査方法です。

*地耐力について
地盤調査の指標としては、前記換算N 値とあわせて地耐力を知ることも重要なのですが、通常は「平板載荷試験」を行うことにかえて、スウェーデン式サウンディング試験において判明した換算N 値と推定される土質(粘土層、砂層、ローム層、砂レキ層、岩盤)から地耐力を推定する方法がとられています。地耐力とは、土の重量を支える地盤の強さのことをいいます。土には、重いものに耐えられる地盤もあれば、軽いものしか耐えられない地盤もあります。そこで、地盤1 ㎡で何トンの重さまで耐えられるかを示す数値を参考に、建築する建物の構造および基礎の仕様を決定することが必要となる場合があります。一般には、地耐力が5t/㎡以上が良い地盤、3t/㎡~5t/㎡未満が弱い地盤、それ以下が軟弱な地盤とされているようです。戸建の場合でも、鉄骨造やRC 造の場合は、木造の場合に比べて地耐力に見合う基礎工事を相応の費用をかけて行う必要がありますので、買主の希望を踏まえて地耐力と基礎工事の様式・概算工事費について、留意することが必要でしょう。
(3)擁壁の確認
既存擁壁のある物件を仲介する場合、買主が既存擁壁を利用して建物を建築することが可能であるか否かは、必ず確認してください。既存の擁壁の中には、建築基準法上の確認手続を経ていない、昭和初期に大谷石を積んだものや、表面はモルタルが塗られているものの中はブロック塀を簡易に積んだもの等が散見されます。擁壁の構造等を宅建業者が外観から判断することは容易なことではありませんが、最近建築確認を取得のうえ建築された擁壁である場合を除き、擁壁の構造や強度については、疑ってかかるくらいの対応が必要でしょう。
擁壁の外観から窺い知れることとしては、水抜き穴がそれ相応の数あるか否か、大雨の日において水抜き穴から濁った水が出たことはなかったか、擁壁自体に亀裂や膨らみ等の異常はないかといった要素があるため、これらについては確認する必要があります。また、可能であればコンクリート擁壁の場合、その立上がりまで鉄筋が入っているか否か等をチェックすることが必要でしょう。宅建業者が擁壁の異常に気づいたら、売主に物件状況等報告書に書いてもらってください。
既存擁壁のある物件を仲介する場合は、将来において建物を増改築、再建築する場合は、所轄官庁から既存擁壁について、補修や再築等の指導がなされる場合があることと、既存擁壁の補修や再築等の際は費用負担が生じる旨を重要事項説明書において説明することが必要です。
(4)地中埋設物の有無の確認
地中埋設物が後日発見されるトラブルも、目立っています。最近問題となっているケースとしては、
(ア)従前そこにあった建物の基礎が残っているケース
(イ)従前の土地の造成にあたり、建築廃材等の産業廃棄物が埋設されていたケースがあります。
前者のケースに関しては、過去にその土地に建っていた建物の閉鎖謄本を取得することにより、その建物の構造や規模がわかるため、基礎の埋設の可能性等を推測することができる場合もあると思われます。閉鎖謄本の取得が物件調査の必須事項とはいえませんが、必要に応じてその取得・確認を行うことが望ましいでしょう。また、後者のケースに関しては、従前その土地が田や沼地等であった場合に、時として産業廃棄物の埋設を伴う造成がなされている場合があります。
この場合の有効な確認の手だてはないのが現実ではありますが、地中埋設物の存在について可能な限りその確認に努めるとともに、売主をはじめとする物件の近隣に以前から住んでいる方から、従前の土地の状況が聴取できるのであれば、それらの方からの話も参考にして、宅建業者としてはより詳細な調査を行うことが必要となってきます。
なお、調査の結果、物件地中に産業廃棄物等の埋設がなされた経緯等が確認できた場合は、重要事項説明書においてその事実を説明することが必要となります。

(5)土壌汚染対策法
土壌汚染に対する社会的な関心が高まる中で、2003年2月に施行された土壌汚染対策法は2009年に改正され、2010年4月1日から改正法が施行されています。土壌汚染対策法は、土壌の特定有害物質による汚染(土壌汚染)の状況の把握、土壌汚染による人の健康被害の防止に関する措置等の土壌汚染対策を実施することにより、国民の健康の保護を図る法律です。
(イ)特定施設使用を廃止するときなどの土地所有者等の調査義務
(ロ)要措置
区域の指定・土地の形質の変更の禁止
(ハ)形質変更時要届出区域の指定・土地の形質変更の届出等を定めています。
売買契約にあたっても、この法律に留意する必要があります。また売買契約締結前に土壌汚染のおそれがあることが判明しているときには、区域の指定の可能性を検討しながら、状況に応じ、売買契約の解除に関する特約や土壌汚染調査の手法(誰がいつ行うか、調査費用の分担等)に関する特約を定めておかなければなりません。
土壌汚染のおそれがあるかどうかの調査には、物件調査と資料調査があります。
①物件調査
当該土地が指定区域に指定されているか否かを台帳で確認するとともに、土壌・地下水汚染の可能性がある場合には現地調査を行います。この現地調査では、現在の所有者、占有者、近隣住民等から、現在・過去の土地利用の状況に関するヒアリングを行います。
②資料調査
土壌・地下水汚染の可能性がある場合、地図、登記簿、郷土史、航空地図、自治体の環境資料等による資料調査を実施します。土壌・地下水汚染のおそれがある場合は、事前に調査機関に土壌調査を依頼するよう(指定調査機関に依頼する方がベター)助言するべきでしょう。

【土壌汚染対策法の概要】
(イ)土壌汚染の状況の調査
次の①から③の土地の所有者等は、当該土地の土壌汚染の状況について、環境大臣または都道府県知事の指定を受けた機関(指定調査機関)に調査させて、その結果を都道府県知事に報告しなければなりません(第3条、第4条、第5条)。
①使用が廃止された「特定有害物質の製造、使用又は処理をする水質汚濁防止法の特定施設」に係る工場・事業所の敷地であった土地
②一定規模(3,000㎡)以上の土地の形質の変更を行う者に対して着手の30日前に都道府県知事に届け出させた土地について土壌汚染のおそれがある土地
③上記①②以外で、都道府県知事が土壌汚染により人の健康被害が生ずるおそれがあると認める土地
(ロ)要措置区域
都道府県知事は、当該土地が次のいずれにも該当すると認める場合には、当該土地の区域を、その土地が特定有害物質によって汚染されており、当該汚染による人の健康に係る被害を防止するため当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他の措置を講じることが必要な区域(要措置区域)を指定します(第6条第1項)。
①土壌汚染状況調査の結果、当該土地の土壌の特定有害物質による汚染状態が環境省令で定める基準に適合しないこと。
②土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、または生じる
おそれがあるものとして政令で定める基準に該当すること。都道府県知事は、要措置区域の指定をしたときは、当該汚染による人の健康に係る被害を防止するため必要な限度において、要措置区域内の土地の所有者等に対し、相当の期限を定めて、当該要措置区域内において汚染の除去等の措置を講ずべきことを指示します(第7条第1項)。
要措置区域内においては、何人も、土地の掘削その他の土地の形質の変更(土地の形質の変更)をしてはなりません(第9条第1項)。
(ハ)形質変更時要届出区域
都道府県知事は、当該土地が上記(ロ)①に該当するが、②に該当しないと認める場合には、当該土地の区域を、その土地が特定有害物質によって汚染されており、当該土地の形質の変更をしようとするときの届出をしなければならない区域(形質変更時要届出区域)として指定します(第11条第1項)。
形質変更時要届出区域内において土地の形質の変更をしようとする者は、当該土地の形質の変更に着手する日の14 日前までに、当該土地の形質の変更の種類、場所、施行方法および着手予定日、その他の事項を都道府県知事に届け出なければなりません(第12条第1項)。
また、形質変更時届出区域内において非常災害のために必要な応急措置として土地の形質の変更をした者は、事前の届出は必要ありませんが、当該土地の形質の変更をした日から起算して14日以内に、都道府県知事に届け出なければなりません(第12条第3項)。

土壌汚染対策法施行令第1条に定める特定有害物質と主な用途特定物質名 主な用途(現在使用禁止されているものも含む)合金、電子工業、電池、めっき、写真乳剤、塩化ビニル樹脂安定剤
1 カドミウム及びその化合物酸化剤、めっき、触媒、写真、漁網染色、皮なめし、石版印刷
2 六価クロム化合物
3 エチルアミノ、シマジン(CAT) 農薬めっき、試薬、触媒、有機合成、蛍光染料、冶金、鉱業、金属焼入れ、写真薬、医薬
4 シアン化合物
5 チオベンカルブ又はベンチオカーブ 農薬フロンガス原料、消化剤、溶剤、脱脂洗浄剤、ドライクリーニング
6 四塩化炭素
7 1,2-ジクロロエタン 塗料溶剤、洗浄、抽出、殺虫、塩化ビニル中間体
8 1,1-ジクロロエチレン(塩化ビニリデン) 溶剤(油脂、樹脂、ゴムなど)、医薬(麻酔)
9 シス-1,2-ジクロロエチレン 同上
10 1,3-ジクロロプロペン(D-D) 農薬溶剤、冷媒、脱脂剤、抽出剤、消化剤、局所麻酔剤、不燃性フィルム溶剤
11 ジクロロメタン(塩化メチレン)電解電極、金銀の抽出、水銀灯、計器、医薬、顔料、農薬、整流器、触媒、農薬、有機合成
12 水銀及びその化合物半導体、光電池、鋼材の防食被覆、特殊ガラス、乾式複写機感光体、芳香族化合物の脱水素材、浮遊選鉱の気泡剤、頭髪化粧水
13 セレン及びその化合物ドライクリーニング溶剤、原毛洗浄、石けん溶剤、その他の溶剤
14 テトラクロロエチレン
15 チウラム又はチラム 農薬
16 1,1,1-トリクロロエタン 溶剤、金属の常温洗浄、塩化ビリニデン原料
17 1,1,2-トリクロロエタン 同上金属表面の脱脂洗浄、羊毛の脱脂洗浄、香料抽出、冷媒、殺虫剤
18 トリクロロエチレン合金、はんだ、活字、水道管、鉛ガラス、ゴム加硫、電池、防錆ペイント、顔料、殺虫剤、染料、塩化ビニル樹脂安定剤
19 鉛及びその化合物
20 砒素及びその化合物 半導体製造、殺虫剤、農薬
21 ふっ素及びその化合物 めっき、ガラス加工、電子工業、樹脂
22 ベンゼン 各種有機合成原料、抽出、溶剤、燃料(混入)
ガラス原料、ほうろう、陶磁器のうわ薬、医薬品、めっき、防腐剤、殺虫剤
23 ほう素及びその化合物熱媒、電気絶縁材、変圧器、コンデンサ、複写機、インキ溶剤、顔料、塗料、合成樹脂製造
24 PCB
25 有機りん化合物(パラチオン、メチルパラチオン、メチルジメトン、EPNに限る。)
農薬
参考:「―新版―危険・有害物便覧」中央労働災害防止協会 1988年10月

8 効果
(1)瑕疵担保責任の内容
本条は、瑕疵担保責任の内容として、
①修復または修復に代わる損害賠償の請求
②瑕疵によって目的が達せられないときの解除
③買主が上記②の解除を行った場合において、買主に損害がある場合の損害賠償の請求を認めています。
修復または修復に代わる損害賠償の請求が原則とされていますが、契約の目的を達せられ
ないときに限っては、契約の解除も認められています。また、買主が契約を解除した場合において、買主に損害がある場合には、買主は、売主に対して損害賠償を請求することもできます(本条第2項)。
(2)建物の修復の範囲
修復の請求については、「別表(修復範囲等)」を設けて、修復の内容についてのガイドラインとしています(本条第3項)。
瑕疵の修復工事は、瑕疵の状況によって個別に対応して行いますが、建物の修復工事の程度として合理的な範囲は、次頁「別表(修復範囲等)1.建物の修復範囲等」のとおりです。
なお、本条第3項に定められた建物の修復の範囲は、一般的には、中古物件の建物の瑕疵に関する売主、買主それぞれの利益に配慮した公平なものであるといえます。ただし、実際に建物の4種類の瑕疵が発見されたときに、売主が本条第3 項に定められた建物の修復の範囲を超えた修復や損害賠償を行なうことを妨げるものではありません。例えば、雨漏りの瑕疵に基づき、壁や天井のクロスが汚損した場合の2次災害の処理については、ケースによっては、本条第3項の定めを超えて解決することが必要となる場合もあるでしょう。したがって、宅建業者は、本条第3 項の定めを念頭におきながらも、売主と買主の意向および具体的な事情を鑑みて、適切な対処を行なうことが必要です。

別表(修復範囲等)1.建物の修復範囲等瑕疵の種類・箇所 修復等の対象範囲 修復等の内容

①雨漏り
(1)屋根の雨漏り
箇所
現に雨漏りが発生している場合に限り修復の対象とします。
(1) 当該雨漏り箇所の下地材からの葺き直しによる修復。
(2)外壁開口部の取合部
(2)シーリング剤(またはコーキング剤)充填または板金入れ直しによる修復。
(3)外壁部分の雨漏り箇所
(3)クラック部分または隙間部分へのシーリング剤(またはコーキング剤)充填による修復。
②シロアリの害
シロアリによる被害箇所建物本体について、シロアリによる被害箇所が現に発生している場合に限り、修復の対象とします。
建物周辺部の植木、切り株または近隣にシロアリが発生していても、建物本体に被害箇所が現に発生していない場合は、修復の対象とはなりません。当該被害箇所への薬剤散布。程度により、補強または部分的取替えによる修復。
③ 建物構造
上主要な部位の木部の腐蝕建物構造上主要な部位の木部の腐蝕箇所建築基準法施行令第1条第3号に規定される建物の構造耐力上主要な部分のうち、「壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するもの)、床版、屋根版、または横架材(はり、けたその他これらに類するの)」の木部の腐蝕で、構造耐力上危険であると判断される箇所を修復の対象とします。
上記以外の部位、外部バルコニー、軒裏、垂木等外部木部は修復の対象とはなりません。
当該部分の補強(添柱等による)。程度により、部分的取替えによる修復。
④ 給排水管の故障
給排水管(敷地内埋設給排水管を含む)の故障箇所給排水管の亀裂、漏水。
浴室設備機器、洗面設備機器、トイレ設備機器等の給排水設備機器、蛇口、これら設備機器と給排水管とのジョイント部分は対象となりません。配管継手部分の補修、または亀裂管の取替えによる修復。
留意点
●本表は、不動産売買契約書(瑕疵担保責任責任)の条項における「建物の修復範囲等」を示したものです。
●買主が、引渡完了日から3か月以内に瑕疵の修復を請求した場合、売主は、上記記載の(修復の範囲等)に基づき修復を行います。

(3)責任期間
責任の期間は、引渡完了日から3か月です。
期間を具体的に計算するときには、初日は算入しません(民法第140条本文)。たとえば2015年10月15日に引渡しがなされたときには、2015年10月16日から起算して期間を計算することになります。また、日、週、月または年によって期間を定めたときは、最終日の終了したときに期間が満了します(民法第141条)。すなわち2015年10月16日を初日とする3 か月の期間は、2016年1月15日が終了することによって期間が満了します。
買主は、この期間内に、瑕疵を発見したうえで、修復請求、修復に代わる損害賠償請求または解除をしなければなりません。買主が期間内に瑕疵を発見していたとしても、修復請求、修復に代わる損害賠償請求または解除をしないうちに3か月が経過すると、責任を問うことができなくなります。特に期間満了の間近になって瑕疵を発見したようなケースでも、期間内に修復請求、修復に代わる損害賠償請求または解除をしなくてはならないことに注意をしてください。
責任の期間を3か月に限定したのは、売買対象の多くが、相当な築年数を経ている中古戸建であることと、売主が個人(消費者)である場合における、瑕疵発見に必要な相当期間および取引の安定性を考慮したものです。
3か月という期間については、買主からみれば短いと批判される可能性もあります。例えば、雨漏りについては、引渡完了日から3か月の間にたいした雨が降らなかった場合、買主が発見できない可能性が十分あります。この例のように本条に定める期間が、具体的な瑕疵の内容との関係では短すぎると評価される可能性もありますが、どこかで期間を区切る必要がある以上、中古の建物では本条項に定める期間の設定もやむを得ない措置と考えられます。仮に買主が瑕疵担保期間の伸長を求める場合には、売主と十分に話し合った上で、特約による対応をする必要があります。
9 売主の立会
買主は、土地の瑕疵または建物の4種類の瑕疵を発見したときは、すみやかに売主に連絡して、売主に立会う機会を与える必要があります(本条第4 項)。これは、物件状況等報告書に雨漏りやシロアリの被害は発見していないと記載した売主にとって、買主による瑕疵の発見は予想もしていなかったことと推測されるので、売主に立会う機会を与え瑕疵の状態を売主に確認させるものです。ただし、修復に急を要する場合(具体的には、緊急に修復しなければ2次被害が発生する可能性があるほど急を要するときなどがこれに当たると考えられます。)は、修復の後、売主に連絡すれば良いとしています。なお、売主に本条第4項により立会う機会を与えることは、本物件引渡完了日から3か月以内に瑕疵の修復を請求したことを、売主に証明することにもつながります。
この要件は、いわゆる手続規定ですので、かりに買主がこれに違反しても、期間内請求の証明の問題は別として、これだけで売主が本条項の責任を免れるものではありません。
(参照:公益財団法人東日本不動産流通機構

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