仮登記とは

仮登記とは

登記申請に必要な情報がすぐに提供できない場合などに、順位を確保(順位の早い方が優先されます)するために行う登記のことで、仮登記のままでは対抗力がない(つまり賃借人に対抗できない)が、本登記にした時、上記順位で登記されたこととなります。
つまり、A所有の建物についてAがBに売却し、Bが仮登記後、AがCに売却し、Cが本登記することは可能です。
しかし、Bが仮登記から本登記にすると、Bが対抗力を有し、 Cの登記が職権で抹消されます。
所有権に関する仮登記を本登記にするには利害関係人を有する第三者の承諾が必要です。
つまり、Cの承諾が必要なのですが、Cには承諾に応じる義務はありません。
もし、Cが承諾しない場合、BはCに対抗できる裁判があった旨の謄本を添付して申請すれば、 登記官の職権でCの所有権移転登記は抹消されるので、結局CはBには対抗できません。

仮登記は単独申請ができます。

「仮登記義務者(例ではA)の承諾を証する情報を提供する場合」もしくは「仮登記を命じる処分の決定書正本を提供する場合」
仮登記権利者(B)は単独で仮登記申請ができます。

仮登記の抹消登記の登記申請の場合でも、原則、共同申請です。
しかし、以下の場合は単独申請できます。

単独申請できるものや条件は

仮登記名義人(B) 登記識別情報を提供すること
ただし、利害関係人がいる場合、「登記上の利害関係人の承諾」またはそれに対抗することができる「 裁判があったことを証する情報の提供」が必要になる。

登記上の利害関係人

「仮登記名義人の承諾を証する情報」または「これに代わる裁判の決定書の正本を提供」すること
登記上の利害関係人とは、仮登記が本登記されると自己の権利が否定されたり不利益を受ける者をいい、仮登記後に登記を受けた所有権登記名義人や、抵当権登記名義人、仮登記義務者(A)もこの中に含まれています。

仮登記とは 家や土地の不動産登記簿謄本に「仮登記」が入っていた場合…

「不動産の購入を考えている」
「親が亡くなったので、親名義の不動産を相続し、自分名義に書き換えたい」

こんな場合、不動産登記簿謄本に「所有権移転仮登記」といった記載があれば注意が必要です。

仮登記には、大きく分けて2つの種類があります。

(1)すでに権利の変動は生じているが、登記に必要な情報を提供出来ない場合

要するに、実際に権利が移るイベントは起こってしまっているけれど、手続きのために必要な権利証(登記識別情報)など、所有権移転登記に欠かせない書類を紛失してしまって、添付することが出来なかったパターンなどです。

(2)まだ権利変動が生じていないが、請求権を保全したい場合

要するに、まだ実際に権利が移るイベントは起こっていないけれど、将来的に権利を移す条件が整えば権利を移しますよ、といった事前予約をするようなパターンです。

では、なぜこのような曖昧な登記が存在するのでしょうか。

それは、登記というものは原則早いもの勝ちだ、というルールがあるからなのです。先に登記を入れたものに、優先的に「対抗力」があるということになります。(最近では、徒競走にも順位をつけない時代のようですが、登記ではまだまだ順位優先の考え方が生きています。)

しかし、先に登記を入れたものに対抗力があると述べましたが、仮登記はあくまで“仮”であって、所有権を有している訳ではありません。したがって、対抗力はありません。
では、仮登記って何がいいの?

それは、順番です。上記の(2)のように、条件が整っていないにも関わらず、とりあえず登記を入れることが出来る。言わば、堂々とフライングができるようなものですね。それが仮登記の最大のメリットである、「順位の保全」だと言ってよいでしょう。

(2)のような仮登記は、条件が整ったあかつきには権利を移して本登記(通常の所有権移転登記)にすることができます。仮登記が本登記になれば、仮登記した日にさかのぼり、本登記と同じ効力が生まれます。そして、その仮登記の順位が優先され、仮登記より順位が後のものは、なんと登記官(法務局)の職権により抹消されてしまいます。

例えば、ある土地または建物の不動産に、不動産登記簿謄本(登記事項証明書)にはこのような記載があったとします。

(1995年) Aへの所有権移転仮登記

(2005年) Bへの所有権移転

(2015年) Cへの所有権移転

この場合、何も起こらなければ、所有権はBからCへと移転して、現在の所有者はCのはずです。

ところが、ここで1995年のAの仮登記が本登記になると・・・

(1995年) Aへの所有権移転

(2005年) Bへの所有権移転 ← 職権により抹消

(2015年) Cへの所有権移転 ← 職権により抹消

と、B、Cは職権により抹消され、Aは仮登記をした日にさかのぼり所有権を持っていたことになり、所有者はAとなってしまうのです。

不動産購入を考えている対象不動産や、相続などで亡くなられた親名義の不動産に、「所有権移転仮登記」といった記載があれば、ちょっと注意が必要です。仮登記のままでは対抗力が無いとはいえ、ほったらかしにするのではなく、本登記が入り抹消されてしまう恐れを考慮しなければなりません。名義の書き換えをする前に、きちんと所有権移転仮登記の抹消登記をしておく必要があるといえます。

仮登記の抹消には、仮登記をした人(仮登記名義人)の協力も必要になってきます。

ケースによっては、仮登記の名義人もすでに亡くなっていて相続が発生してしまった場合、現在の仮登記名義人は誰?どこにいるの?などと、思わぬ苦労が出てくる恐れもあります。

いずれにせよ、お手元に不動産登記簿謄本がある場合は、一度確認してみても良いかもしれません。

 

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