不動産譲渡所得の計算方法

お客様のご都合により不動産(一戸建ての家や土地、マンションなど)を売却された際に、生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しましては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。ただし、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。


まず、不動産(一戸建ての家や土地、マンションなど)を売った場合に掛かる「不動産譲渡税」の税率は実際にそこに住んでいたり、所有していた期間などによって変わってきます。

その基準というのは、譲渡した年、つまり不動産(一戸建ての家や土地、マンションなど)を売却した年の1月1日時点で、売却した不動産の所有期間が5年以下か、5年を超えるかによって変わってきます。
不動産(一戸建ての家や土地、マンションなど)を売却した年の1月1日時点で、売却した不動産の所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」と言います。そして所有期間が5年超の場合には、「長期譲渡所得」になります。

まずは、売却をした不動産の所有期間によって「短期譲渡所得」なのか「長期譲渡所得」なのかによって、不動産を売却した時の「不動産譲渡税」の税率が変わります。短期譲渡所得が長期譲渡所得よりも税率が高いのは、土地転がしだったり、乱開発を防ぐために長期譲渡所得の場合よりも税率が高くなっております。

つまり…
不動産を売却した場合、その土地建物を譲渡した年(不動産を売却した年)の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。
所有期間が5年を超える土地・建物等 ➡ 長期譲渡所得
所有期間が5年以下の土地・建物等  ➡ 短期譲渡所得

その他にも居住用だったのか、非居住用だったかによりましても不動産譲渡税の税率は変わってきます。

では不動産譲渡税の計算方法は…??

仮に不動産売却が「長期譲渡所得」だった場合の参考例をあげておきます。

まずは、課税譲渡所得金額を算出します。

課税長期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

※1:譲渡価額とは、実際に土地や建物などの不動産を売却した売却代金などのことです。
※2:取得費とは、売却した土地や建物などを購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額、または、売却した土地や建物の譲渡代金と固定資産税と都市計画税の精算金×5%のいずれか大きい金額の方です。
※3:譲渡費用とは、土地や建物を売るために要した費用のことで、例えば、売買契約書に貼付する印紙代や仲介手数料など不動産売却に要した費用のことです。
(※4:特別控除は、通常の場合ありませんが、居住用の不動産を売却したときに3,000万円の特別控除などの特例があります。)

<税額の計算>
税額=課税長期譲渡所得金額×税率(所得税・住民税)

不動産を譲渡した譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

譲渡所得の税率は?
長期譲渡所得:居住用の場合 ➡5年超の場合20%(所得税15%・住民税5%)
➡10年超所有軽減税率の特例
①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14%(所得税10%・住民税4%)
②課税譲渡所得6,000万円超の部分20%(所得税15%・住民税5%)
長期譲渡所得:非居住用の場合➡5年超の場合20%(所得税15%・住民税 5%)
短期譲渡所得:居住用の場合 ➡5年以下の場合39%(所得税30%・住民税 9%)
非居住用の場合       ➡5年以下の場合39%(所得税30%・住民税 9%)
(注:2013年から2037年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

課税方法は?
所得税につきましては、給与所得や不動産所得など各種所得金額の合計金額を算出して総所得金額を出し、この金額に対して税額を計算する総合課税が原則ですが、不動産の売却によって生じる譲渡所得については、ほかの所得とは合算せず、個別に税額を計算する分離課税方式が採用されています。

(参照)
土地や建物を売ったとき-国税庁
土地や建物を売ったとき-国税庁

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