不動産相続相談と相続税や相続登記について

相続税の一般的な計算は、次の順序で行います。

1 各人の課税価格の計算

まず、相続や遺贈及び相続時精算課税の適用を受ける贈与によって財産を取得した人ごとに、課税価格を次のように計算します。
相続又は遺贈により取得した財産の価格+みなし相続等により取得した財産の価格-非課税財産の価格+相続時精算課税に係る贈与財産の価格(注1)-債務及び葬式費用の額=純資産価格(赤字のときは0)

純資産価格+相続開始前3年以内の贈与財産の価格(注2)=各人の課税価格(千円未満切捨て)

(注)
1 相続時精算課税の特定贈与者(相続時精算課税に係る贈与者(親や祖父母)をいいます。)が死亡した場合には、相続時精算課税の適用者(受贈者)が特定贈与者から相続又は遺贈により財産を取得しない場合であっても、相続時精算課税の適用を受けた贈与財産は相続又は遺贈により取得したものとみなされ、贈与の時の価額で相続税の課税価格に算入されることになります。
2 相続又は遺贈により財産を取得した相続人等が、相続開始前3年以内にその被相続人からの暦年課税に係る贈与によって取得した財産の価額をいいます。

2 相続税の総額の計算
相続税の総額は、次のように計算します。
イ 上記1で計算した各人の課税価格を合計して、課税価格の合計額を計算します。

各相続人の課税価格の合計=課税価格の合計額

ロ 課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いて、課税される遺産の総額を計算します。
A 平成26年12月31日以前に相続が開始(被相続人が死亡)した場合
課税価格の合計額 – 基礎控除額(5,000万円+1,000万円 × 法定相続人の数)=課税遺産総額
B 平成27年1月1日以後に相続が開始(被相続人が死亡)した場合
課税価格の合計額 – 基礎控除額(3,000万円+600万円 × 法定相続人の数)=課税遺産総額

(注)
1 法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいいます。
2 法定相続人のなかに養子がいる場合の法定相続人の数は、次のとおりとなります。
(1) 被相続人に実子がいる場合は、養子のうち1人までを法定相続人に含めます。
(2) 被相続人に実子がいない場合は、養子のうち2人までを法定相続人に含めます。

ハ 上記ロで計算した課税遺産総額を、各法定相続人が民法に定める法定相続分に従って取得したものとして、各法定相続人の取得金額を計算します。
課税遺産総額×各法定相続人の法定相続分=法定相続分に応ずる各法定相続人の取得金額(千円未満切り捨て)

ニ 上記ハで計算した各法定相続人ごとの取得金額に税率を乗じて相続税の総額の基となる税額を算出します。
法定相続分に応ずる各法定相続人の取得金額×税率=算出税額

ホ 上記ニで計算した各法定相続人ごとの算出税額を合計して相続税の総額を計算します。

各法定相続人ごとの算出税額の合計=相続税の総額

3 各人ごとの相続税額の計算

相続税の総額を、財産を取得した人の課税価格に応じて割り振って、財産を取得した人ごとの税額を計算します。

相続税の総額×各人の課税価格 ÷ 課税価格の合計額=各相続人等の税額

4 各人の納付税額の計算

上記3で計算した各相続人等の税額から各種の税額控除額を差し引いた残りの額が各人の納付税額になります。
ただし、財産を取得した人が被相続人の配偶者、父母、子供以外の者である場合、税額控除を差し引く前の相続税額にその20%相当額を加算した後、税額控除額を差し引きます。
なお、子供が被相続人の死亡以前に死亡しているときの孫(その子供の子)については、相続税額にその20%相当額を加算する必要はありませんが、子供が被相続人の死亡以前に死亡していない場合の被相続人の養子である孫については加算する必要があります。
各種の税額控除等は次の順序で計算します。

各相続人等の税額+相続税額の2割加算-暦年課税分の贈与税額控除 - 配偶者の税額軽減-未成年者控除-障害者控除-相次相続控除-外国税額控除=各相続人等の控除後の税額(赤字の場合は0になります)

各相続人等の控除後の税額-相続時精算課税分の贈与税相当額(外国税額控除前の税額)=各相続人等の納付すべき税額(※)
(注)相続時精算課税分の贈与税相当額を控除した結果、赤字の場合又は「0」のときには、医療法人持分税額控除額は「0」となります。
※ 各相続人等の納付すべき税額が赤字の場合
赤字となった金額(マイナスは付けません)-相続時精算課税分の贈与税の計算をする際、控除した外国税額=還付を受けることができる金額
国税庁

相続が発生した場合、登記は登記名義人の方について行わなければなりませんので,例えば,亡くなられた方の御両親が登記名義人になっている場合は,まずその御両親からの相続登記を行う必要があります。
このように何世代も相続登記をしていない場合(数次相続の場合)は,相続人も増え,多くの書類が必要となります。

相続の際には相続税の支払いや相続登記、場合によりましては、相続による不動産売却など、さまざまな手続きが必要になるかとは存じます。
一応相続に関する多いケースの相続登記に必要な申請書や記載例のデータを添付しておきます。不動産に関しましては、所有されている不動産にもよりますし、所有者様のご判断によりますが、相続税対策としてアパートを建築したり、マンションを建築して相続対策をされる方も多くいらっしゃいますし、ご先祖様代々のお土地という不動産を売却して、物納という形で相続税をお支払いされる方もいらっしゃいますので。

法定相続の場合の不動産所有権移転登記申請書と記載例
記載例
申請書

相続で遺産分割協議書による不動産所有権移転登記申請書
記載例
申請書

相続登記をされる場合、相続手続きに係る不動産登記登録免許税は最低限税金として掛かるものですが、あとは司法書士報酬になります。司法書士の方により金額に差がでますが、費用の高額な司法書士の方は報酬が高いということになります。
ご参考までに最低限相続登記に掛かる不動産登記登録免許税に関してのデータも添付します。
不動産登記登録免許税

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